[摘要] 2014年的中国楼市注定不同寻常，似乎一年笼罩在“不景气”的雾霾中。因此，与2013年的“紧缩”房地产政策大相径庭，2014年的楼市政策开始转向放松和刺激市场。从严厉到适度、从适度到救市，房产商和购房者也跟着这些政策一起经历了楼市的喜怒哀乐。
2014年的中国楼市注定不同寻常，似乎一年笼罩在“不景气”的雾霾中。因此，与2013年的“紧缩”房地产政策大相径庭，2014年的楼市政策开始转向放松和刺激市场。从严厉到适度、从适度到救市，房产商和购房者也跟着这些政策一起经历了楼市的喜怒哀乐。
玉林楼市从2004年传统意义上的真正起步，至今已有10多年。这10多年时间，玉林房地产市场基本靠刚需支撑，以满足住房需求或改善居住品质为主，投资成分占比不大，因而近年国家的各项调控政策对玉林楼市总体影响不大。回顾上半年，玉林楼市的整体表现或许用“平稳”一词来形容较恰当。一方面，玉林楼市价格相对稳定，没有像一些大城市楼市出现大范围大涨大跌的现象；另一方面，受房地产信贷持续偏紧等因素影响，持币观望者增多。下半年以来，随着地方政府自主多样化“救市”策略频频推出，限购放开、房贷松绑、广西放开公积金异地购房提取限制、央行降息等利好政策的出台，助推了玉林楼市持续升温、繁荣发展。
上半年信贷偏紧持币观望者增多
2014年上半年，受银行信贷紧缩、“钱荒”的影响，银行利率上浮，银行贷款放慢，房地产市场观望气氛加剧。不管是作为卖方的开发商，还是作为买方的购房者，对房地产贷款的依赖程度都很大。开发商需要通过贷款融资，来壮大自身业务；购房者则需要通过住房贷款，来帮助实现安居梦想。
业内人士指出，就玉林的情况而言，本来就有部分中小房企主要依靠民间融资，故而银行信贷紧缩对玉林房企的影响整体不太大。但是，玉林房地产市场基本靠刚需支撑，真正的刚需置业者，尤其是首次置业者，特别关注银行的房贷，因为利率上浮和房贷收紧，让他们中的一部分迟迟未下手。但像南兴·盛世江南、银丰中药港、华商国际、玉林奥园康城、万盛·中央公园等品质楼盘所受影响并不大，上半年销售依然火爆。
加强分类调控 促使玉林楼市回暖
在今年3月的“两会”上，国务院总理在做政府工作报告时，正式为我国的房地产政策翻开了新篇，明确提出我国未来的房地产政策思路为，针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。业内人士认为，差别化的区域政策使宏观调控“一刀切”的状况得到了改善。截止目前，一些城市采取或直接放松限购条件、或放宽落户条件、或采取调整公积金贷款等方式促进楼市走量。在玉林，随着城乡统一的户籍制度的建立，较好地吸引了乡村及城郊结合部的客户前来城区置业。随着这些潜在客户的加入，助推了玉林楼市的繁荣发展。
南宁放松限购 分流了部分玉林客户
今年4月底，南宁市住房保障和房产管理局出台购房新政，从4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。政策出台8个月，对钦州、北海、防城港，玉林、崇左五市有何影响？走访中，一些业内人士表示，确实分流了部分客户。毕竟，作为首府城市，南宁聚集了更多优质资源，无疑对置业者产生较大吸引力。但随着玉林城区城市配套日益完善，城市商住价值不断提升，以及本土可供选择的品质楼盘增多，选择留在玉林购房置业的高端客户也越来越多。
房贷松绑 刺激刚需和改善型客户入市
据了解，今年5月中旬，央行召开了住房金融服务专题座谈会，要求商业银行确保住房消费贷款的资源配置、提高按揭贷款发放效率并合理定价、不许停止个人购房贷款等。6月初，银监会官员也就房贷政策表态，要求银行大力支持首套住房需求，同时，抑制投资和投机性的住房需求，商业银行要继续执行差别化的住房贷款政策。
9月30日推出的“房贷新政”，提出首套房利率低七折，二套房认贷不认房。实际上，基准利率七折优惠并非新提法，多年前商业银行在执行首套房贷时，就会给予符合一定条件的客户基准利率七折的优惠。但是近几年房地产市场调控从紧，加上利率市场化使商业银行资金成本上升，基准利率七折乃至八折以上的优惠情况，几乎绝迹于市场。大部分首套房贷客户获得的贷款价格为基准利率。此次重提七折利率，被视为是从房贷政策放松以促进楼市稳定的导向性信号。这对刚需仍占购房主力的玉林楼市而言，无疑是一大利好，刺激了大量刚需置业者入市。
此外，业内人士指出，玉林的购房需求还很大，而信贷支持不足导致部分刚需者迟迟没有入市，尤其是很多改善型住房需求，按照二套房认定首付必须达到七成，这对于很多购房者来说难度很大。如果贷款还清这种改善需求就可以算作首套，那很多家庭都能换得起房了。因此， “二套房认贷不认房”的政策，将有效释放改善置业需求，对楼市回暖有促进作用。
广西放开公积金异地购房提取限制
为返乡置业者创造了条件
广西住房和城乡建设厅今年10月14日通报，广西住建厅联合财政厅、人民银行南宁中心支行和中国银监会广西监管局联合下发了《关于加大住房公积金支持住房消费力度的通知》，根据通知规定职工购买保障房，可提取住房公积金支付首付款；无房职工异地购房也可使用住房公积金。玉林人素有走南闯北的传统，不少年轻的玉林人在区内其他城市奋斗，但心里始终还是缺少归属感，返乡置业成为他们想实现的愿望。广西放开公积金异地购房提取限制政策的实施，无疑让在区内其他城市打拼的玉林人返乡置业的热情空前高涨，他们成为了购房者当中的一股重要力量。
央行降息 刺激更大范围内的客户入市
11月21日，央行正式公布降息政策，其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。此消息再次搅热玉林楼市，有利于刺激意向置业者入市。业内人士表示，以购买一套总价差不多60万元的房子为例，需要向银行贷款40万元左右。央行降息后，100万元30年贷款月供减261元。按照商业房贷40万元，基准利率按30年等额本息还款计算，降息之前年利率6.55%，月供2541.44元。此次降息后，年利率6.15%，月供2436.91元，减少104.53元，30年少还37630.8元。受此利好因素影响，将刺激更大范围内的玉林客户入市。
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政策风，将往哪儿吹？
从“政策很复杂，市场很简单”到“政策很简单，市场很复杂”，2014年，楼市与“行政化”调控方式渐行渐远。
一个具有代表性的现象就是，行政色彩浓郁的限购政策逐步退出部分城市。限购的保留与取消，被业内人士视为对2014年政府工作报告提出的“分类调控”的落实。
住房城乡建设部新闻发言人倪虹明确表示：“用市场的手段调控市场的问题，这将是下一步调控的主要方向和手段。”
部分受访专家表示，经济“新常态”要求中高速增长，这对于房地产而言是利好，可以让市场慢慢去调节自己。
对于步入新常态的房地产市场，不做过度反应，并不意味着政府不作为。特别是在当前宏观经济面临下行挑战的背景下，在坚持抑制投资投机性需求外，更要注重满足居民的合理住房需求。
2014年下半年出台的一系列政策对此均有所体现。比如房贷新政策要求“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。”住房公积金新规定中要求推进异地贷款业务，公积金贷款对象扩大至第二套改善型自住住房。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“在抑制住房投机需求的同时，支持和鼓励使用需求，就能保持房地产业的经济规模，对宏观经济稳定增长作出贡献。”
专家还建议，在中国房地产市场告别高速增长的“黄金期”，房地产投资量、竣工量和新开工量等各项重要指标的峰值已经到来的情况下，尤其要注重房地产泡沫的抑制和防范。
（据新华网）
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